Quello delle morosità condominiali è uno dei problemi che maggiormente preoccupano gli amministratori di condominio; la cronaca è ricca di statistiche che registrano un forte aumento delle rate di spese condominiali non pagate. La densità di condomini morosi è altissima a Roma, Milano, Bologna e molte altre…
Da Nord a Sud l’intera penisola è in grave allarme condomini morosi: questa l’allarmante situazione denunciata dal Presidente Nazionale dell’Anap (Associazione degli Amministratori Professionisti) Paolo Caprasecca, che spiega quanto l’entità del problema sia degenerata negli ultimi anni.
Un quadro sconfortante nel quale le città in cui si registrano più spese condominiali non pagate sono:
- Roma con il 20% dei proprietari di immobili che non salda le rate richieste dagli amministratori (percentuale cresciuta del 20% in soli 6 mesi facendo incrementare la media del ritardo accumulato a circa 240 giorni);
- Milano con oltre il 20% dei condomini che pagano in ritardo ed ammanchi variabili tra 1.500 e 2.000 euro;
- Bologna, Ravenna e Firenze con un tasso di morosità pari al 30%;
- Catania e Napoli con una percentuale dei condomini morosi del 35%.
La questione spese condominiali non pagate sta portando tra gli amministratori sconforto ed una certa preoccupazione: e questo per via della sfiducia che ormai si ha nei riguardi degli strumenti offerti dalla giustizia. Tempi lunghi e costi elevati rendono l’accesso al tribunale solo l’ultima spiaggia.
Esistono però degli strumenti di autotutela che il condominio può avviare, senza dover ricorrere necessariamente all’avvocato e intraprendere la via giudiziaria.
Innanzitutto vediamo cosa prevede la legge:
STRUMENTI RECUPERO CREDITI GIUDIZIALE
L’amministratore ha l’obbligo di attivarsi per la riscossione dei crediti, senza dover chiedere anticipatamente autorizzazione all’assemblea. “Attivarsi” significa non solo inviare lettere di messa in mora, ma anche intraprendere le azioni giudiziarie. Tale obbligo scatta entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. L’amministratore, inoltre, può procedere in autonomia con la scelta dell’avvocato secondo una sua valutazione personale.
La via giudiziaria consiste nella possibilità di ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo. Questo significa che il condominio, già il giorno dopo la notifica al debitore del decreto ingiuntivo, può procedere con l’esecuzione forzata senza bisogno di attendere i 40 giorni per poter attivare l’ufficiale giudiziario.
Per quanto riguarda invece il fatto dell’esecuzione forzata, il condominio ha sempre la possibilità di aggredire l’immobile del debitore, iscrivendovi ipoteca e in seguito metterlo all’asta. Ciò vale anche nella situazione dove l’abitazione è stata precedentemente inserita nel fondo patrimoniale.
In caso la casa risulti già ipotecata si può procedere con una richiesta di informazione per recupero crediti, che consente di fotografare in maniera approfondita lo stato economico/patrimoniale attuale del debitore, quindi individuare tutti i beni aggredibili del debitore, i conti bancari e postali e giudicarne la capienza con le referenze, individuare l’attuale datore di lavoro o pensione percepita ecc
Da non sottovalutare neanche la possibilità di avviare un pignoramento presso terzi in caso in cui il debitore sia proprietario dell’immobile, ma lo abbia dato in affitto. In pratica dopo aver chiesto il decreto ingiuntivo l’avvocato notificherà all’inquilino il pignoramento, ordinandogli, da quel giorno in poi, di pagare l’affitto, anziché al padrone di casa, nelle mani dell’amministratore che lo tratterà mensilmente fino all’estinzione del debito.
AUTOTELA DEL CONDOMINIO
Uno degli strumenti che l’amministratore può utilizzare senza ricorrere all’avvocato è la possibilità di sospendere il moroso dall’utilizzo dei servizi comuni oppure la “denuncia” del suo nominativo ai creditori del condominio , affinchè questi avviino, prima nei confronti di questi, le azioni esecutive. Condizione per poter utilizzare tale strumento è che il condomino non paghi da almeno sei mesi. Vediamo singolarmente tali strumenti.
SOSPENSIONE DEI SERVIZI COMUNI
Il primo strumento di autotutela è costituito dalla possibilità di sospendere, la fruizione dei “servizi comuni suscettibili di godimento separato”. Per esempio: negli edifici con acqua centralizzata, l’amministratore potrà chiudere i rubinetti che portano l’acqua all’appartamento del debitore, stesso discorso per la fornitura di luce e gas oppure si pensi al divieto di parcheggio nel cortile condominiale delimitato dalla sbarra elettrica.
LA DENUNCIA AI CREDITORI
Molto importante è l’obbligo per l’amministratore, di fornire, ai creditori del condominio l’elenco dei nominativi non in regola con i pagamenti. In tal modo le azioni esecutive saranno avviate nei confronti dei morosi e solo successivamente in caso di mancato successo, nei confronti degli altri. Facciamo un esempio: se la ditta di pulizie non ha ricevuto il pagamento delle proprie competenze e si è fatta consegnare il decreto ingiuntivo dal tribunale dovrà avviare la procedura di pignoramento dei confronti dei condomini morosi e poi, eventualmente, nei confronti degli altri.
Tale previsione è molto utile: difatti, se qualche condominio non paga gli oneri, determinando in tal modo un debito verso un terzo, la legge obbliga ad agire prima nei riguardi dei morosi e non nei confronti dei condomini virtuosi se non dopo l’esclusione degli altri condomini.
